榜单规则
北京新房50-90㎡销售均价榜
7.1
约143000元/㎡
海淀 中关村 建面61-114㎡
成交套数:2套成交面积:133㎡
亮点 海淀南路12号是一款以‘核心区位+低密稀缺’为核心卖点的改善型住宅，其最大价值在于中关村成熟的城市界面与高效生活配套，适合在海淀科创企业工作的高知家庭或重视地段确定性的资产配置者。然而，项目在产品细节、车位配置与内部配套上的短板，使其难以满足对居住品质有全面要求的高端客群。建议目标客群聚焦于通勤效率与地段保值优先的购房者，同时开发商应强化产品透明度与后期服务承诺，以弥补品牌缺失带来的信任缺口。若未来能通过社区微更新提升内部体验，项目仍有潜力在核心区改善市场中占据一席之地。
西城 西城
成交套数:8套成交面积:482㎡
6.2
约90000元/㎡
西城 西城 建面47-65㎡
成交套数:48套成交面积:2952㎡ 亮点 百万佳苑·兰园是一款典型的‘地段驱动型’刚需盘，其核心价值在于西城二环内不可复制的区位资源与现房确定性，适合在金融街、中关村等区域工作的年轻首置群体或重视学区与医疗资源的家庭。然而，高容积率、低产品力与高物业费构成明显短板，使其难以吸引对居住品质有进阶需求的客户。若未来城市更新能改善界面或社区运营有所提升，或可缓解部分矛盾。建议购房者在充分接受其‘买地段而非买产品’定位的前提下谨慎决策，优先考虑通勤效率与资产保值，而非居住舒适度。
8.2
约81000元/㎡起
海淀 四季青 建面99-181㎡
成交套数:4套成交面积:310㎡ 亮点 中建壹品海宸元境是一款以高得房率、低密社区和全龄配套为核心的实用型改善住宅，适合注重空间效率、家庭生活品质及长期居住稳定性的海淀本地改善客群。其价值锚点在于确定性强的轨交通达性、明确的教育规划与扎实的产品配置。然而，面对高端改善客群对品牌物业、精装细节及生态资源的更高要求，项目仍显不足。建议开发商强化物业服务标准披露、优化车位与智能出行细节，并针对预算有限但追求品质的刚改群体加强营销聚焦，弱化与顶级豪宅的直接对标，以巩固其在中高端改善市场的差异化定位。
4
约82000元/㎡
海淀 永丰 建面88-130㎡
成交套数:1套成交面积:88㎡ 5
7.4
约83000元/㎡起
海淀 永丰 建面89-173㎡
成交套数:3套成交面积:265㎡ 亮点 保利建工·嘉华天珺是一款以居住实用性为核心、产品兑现力强的海淀改善型住宅，其价值锚点在于高品质精装、充足车位、完善社区配套及双央企开发背景，特别适合注重生活品质、通勤便利且对交付可靠性有高要求的中关村或永丰产业人群。项目在区域内部具备较强竞争力，尤其优于中低端竞品，但在面对龙湖·观萃等‘好房子’标杆时，空间效率与社区营造仍有差距。未来若能强化得房率优势、优化物业成本结构，并借势永丰板块产业升级，有望进一步释放增值潜力。建议目标客群优先考虑其长期居住价值，而非短期投资回报。 6
约63000元/㎡
朝阳 双桥 建面70-109㎡
成交套数:1套成交面积:63㎡ 7
6.9
约65000元/㎡起
丰台 新宫 建面77-138㎡
成交套数:3套成交面积:246㎡ 亮点 京投发展·森与天成是一款聚焦居住实用性的低密改善盘，核心价值在于四环内稀缺的1.04容积率、高得房率与双地铁通勤效率，适合在金融街、丽泽等区域工作的改善型刚需家庭。其依托南苑森林湿地公园形成的生态优势进一步强化了居住舒适度。然而，较高的物业费、薄弱的教育配套及尚待升级的城市界面，限制了其对高要求客群的吸引力。建议项目强化‘低密+高效通勤’标签，弱化对学区或高端圈层的过度宣传，精准锚定注重空间效率与自然环境的务实购房者。若区域规划逐步兑现，项目有望在细分市场中实现稳健价值增长。 8
约83900元/㎡起
海淀 永丰 建面77-130㎡
成交套数:5套成交面积:396㎡ 9
7.2
约68000元/㎡起
丰台 小屯 建面80-167㎡
成交套数:1套成交面积:77㎡ 亮点 北京城建·龙樾天元是一款聚焦居住实用性的品质改善盘，核心价值在于高得房率、扎实精装、低密社区与西四环成熟地段的结合，适合注重空间效率、生活便利与国企交付保障的改善型家庭。其增长潜力依托于小屯板块城市更新进程，若区域界面与商业能级持续提升，项目有望进一步释放价值。然而，较高的物业成本、内部配套短板及教育不确定性，使其在高端改善市场中难以全面对标京能·西贤府或中海学府里等标杆项目。建议目标客群优先关注其居住功能与长期持有稳定性，若对教育、生态或极致圈层体验有更高要求，则需审慎评估其当前局限与未来兑现节奏。 10
约61000元/㎡
石景山
成交套数:30套成交面积:2622㎡ 11
约99800元/㎡
朝阳 亚奥 建面65-254㎡
成交套数:2套成交面积:114㎡ 12
朝阳 北苑 建面58-291㎡
成交套数:1套成交面积:87㎡ 13
6.4
约75000元/㎡
石景山 衙门口 建面89-127㎡
成交套数:3套成交面积:269㎡ 亮点 中海学府里是一款以居住实用性为核心、教育与生态资源为亮点的刚改兼顾型项目，适合注重子女教育、追求稳定交付品质且工作地在石景山或西部城区的家庭客群。其优势在于央企背书、高得房率户型与成熟生活圈，但需正视当前交通短板与社区配套的局限性。若未来11号线顺利落地，项目价值有望进一步释放。建议开发商强化通勤解决方案宣传，并适度优化精装标准以提升溢价能力；对购房者而言，若通勤可接受且重视教育确定性，该项目具备较高性价比，但若对地铁依赖度高或追求高端社区体验，则需谨慎评估。 14
约58000元/㎡起
石景山 苹果园 建面90-131㎡
成交套数:3套成交面积:269㎡ 15
6.7
约56000元/㎡起
丰台 小屯 建面112-158㎡
成交套数:1套成交面积:87㎡ 亮点 中建和颂九里是一款以高得房率、实用户型与生态资源为核心卖点的务实型改善住宅，适合注重空间效率、家庭功能与长期居住舒适度的本地改善客群，尤其对通勤距离敏感但对即时高端配套要求不极致的购房者具有吸引力。其增长潜力取决于小屯板块城市更新节奏与丰台站枢纽辐射效应的逐步释放。建议项目强化物业服务品质以匹配高物业费，同时在营销中突出‘高性价比改善’而非‘高端奢宅’定位，避免客群预期错配。对于追求即享成熟界面、顶级学区或极致生态资源的买家，则需审慎评估当前短板与未来兑现的不确定性。 16
7.8
约62000元/㎡起
石景山 京西商务区 建面83-133㎡
成交套数:1套成交面积:69㎡ 亮点 首钢璟悦长安是一款聚焦‘居住实用性’的刚改型产品，核心价值在于高得房率、双轨交通潜力与智能化社区配套，精准匹配在国贸、金融街或亦庄工作的年轻家庭及首次改善客群。其增长潜力依托于京西商务区的城市更新进程与地铁11号线二期的落地兑现。对于预算有限但重视空间效率与通勤便利的购房者，该项目具备较高性价比。然而，若客户对精装品质、多车停车、楼间距或即时城市界面有较高要求，则需审慎评估其当前短板。建议项目后续强化物业服务体验、优化户型细节，并在营销中突出‘好房子’标准与TOD成长性，以巩固其在刚改市场的差异化优势。 17
约57000元/㎡
昌平
成交套数:85套成交面积:6509㎡ 18
约63000元/㎡
通州 运河商务区 建面99-261㎡
成交套数:4套成交面积:291㎡ 19
7.7
约63500元/㎡
通州 通州老城 建面69-124㎡
成交套数:17套成交面积:1427㎡ 亮点 招商朝棠揽阅是一款以高得房率、地铁上盖与河景资源为核心驱动力的实用型改善盘，精准锚定朝阳外溢刚需及首次改善家庭。其价值在于将有限总价转化为高效居住空间，并依托成熟商业与便捷轨交提升日常便利性。然而，较高的物业成本、模糊的教育配套及老城界面更新滞后，限制了其对高阶改善客群的吸引力。建议开发商强化教育规划沟通、优化朝向配置，并针对刚需客群推出持有成本补贴策略，以巩固其在通州老城板块的性价比标杆地位。对于注重空间实用性、通勤效率且能接受短期配套过渡的购房者，该项目具备较高适配度；但若对学区、低密环境或即期城市界面有刚性要求，则需审慎评估。 20
7.4
约58000元/㎡
通州 次渠 建面99-178㎡
成交套数:1套成交面积:84㎡ 亮点 北京润府是一款以居住实用性为核心、强调空间效率与社区生活品质的改善型住宅，特别适合在亦庄、国贸等区域工作的中产家庭，以及重视华润品牌信誉、偏好成熟社区运营的购房者。其高得房率、1:1.23车位比及全龄配套构成核心吸引力，但在精装档次、区域配套成熟度及城市界面方面存在明显短板。未来价值增长高度依赖次渠板块的整体更新进度。建议开发商强化社区服务细节与精装升级选项，弱化对远期规划的过度依赖；购房者若能接受3-5年配套成长周期，且优先考虑居住功能而非资产短期溢价，则该项目具备较高性价比。 21
7.6
约62000元/㎡
昌平 朱辛庄 建面60-127㎡
成交套数:6套成交面积:476㎡ 亮点 越秀·星樾是一款以居住实用性为核心、聚焦空间效率与通勤便利的务实型改善项目。其价值锚点在于高得房率、充足车位、双地铁通达性及已兑现的商业配套，精准匹配在海淀、中关村或亦庄工作的改善家庭。项目短板集中在精装质感、物业成本及地块整合度，对追求极致品质或低持有成本的客群吸引力有限。建议开发商强化户型优化与降噪设计，同时通过社区运营弥补园林分散的体验落差。对于看重当下生活便利性、接受适度持有成本、且对学区暂无刚性要求的购房者，该项目具备较高性价比与稳健的资产保值潜力。 22
6.5
约80000元/㎡
朝阳 坝河北 建面74-131㎡
成交套数:1套成交面积:76㎡ 亮点 德贤御府是一款依托成熟区域配套、定位刚改兼顾的实用型住宅项目，其核心价值在于教育、医疗、商业等资源的高度集聚与较高兑现确定性，适合对通勤便利性与生活配套成熟度有强需求、但对极致空间效率或顶级产品细节要求不高的购房者。然而，其偏低的得房率、偏高的物业费与疲软的市场去化，暴露出产品力与定价之间的错配。未来若能在营销策略上强化区域红利叙事，并适度优化价格结构或提升交付标准，或可激活潜在客群。建议对教育资源依赖度高、工作地临近东坝或CBD的改善家庭审慎评估其长期持有价值，但对空间敏感型或追求高性价比的首置客户则需谨慎权衡。 23
8.1
约58000元/㎡
石景山 京西商务区 建面108-145㎡
成交套数:1套成交面积:88㎡ 亮点 中海长安源境是一款聚焦居住实用性的刚改优选项目，其核心价值在于高得房率、优质学区与适中社区规模的有机结合，特别适合预算有限但重视空间效率与子女教育的家庭，以及看好京西商务区长期发展的置业者。项目虽在物业成本与高端社区配套上略显不足，但凭借中海品牌背书与区域资源兑现节奏，具备稳健的保值潜力。建议开发商后续强化公共空间营造以提升圈层感，同时针对刚需客群优化物业成本结构；购房者若优先考虑即住便利性与教育确定性，该项目值得重点关注，但若追求低密环境或顶级生活配套，则需权衡其阶段性短板。 24
7.7
约58000元/㎡
通州 通州老城 建面108-153㎡
成交套数:1套成交面积:84㎡ 亮点 金隅·花溪云锦是一款以高得房率和居住实用性为核心竞争力的刚改项目，精准锚定注重空间效率、信赖国企开发、对商业与教育要求不苛刻的通勤改善家庭。其价值在于用合理总价提供远超同级的实际使用面积与社区配套，适合预算有限但追求功能性的购房者。然而，较高的物业费、缺失优质学区及商业短板，限制了其对高端客群或学区刚需家庭的吸引力。未来若通州老城更新提速、周边商业教育配套逐步落地，项目有望释放更大潜力。建议开发商强化社区商业导入与教育合作，弱化对高总价大户型的过度依赖，以拓宽客群覆盖并提升去化韧性。 25
约50000元/㎡
昌平 回龙观 建面81-126㎡
成交套数:13套成交面积:1071㎡ 26
约48000元/㎡
昌平
成交套数:54套成交面积:4125㎡ 27
7.0
约58000元/㎡
通州 次渠 建面96-130㎡
成交套数:2套成交面积:161㎡ 亮点 招商蛇口·璀璨时代是一款聚焦实用性的刚改融合型产品，核心价值在于高得房率、合理社区规模与央企背书，适合预算有限但注重空间效率与长期安全性的通勤家庭。其短板集中于当前配套成熟度不足与物业成本偏高，对纯改善或即住型需求吸引力有限。未来若次渠板块商业与教育规划顺利落地，项目有望释放更大潜力。建议开发商强化社区生活场景营造，适度优化精装配置以提升性价比感知；对购房者而言，若工作地临近亦庄或副中心、能接受阶段性配套等待，则该项目具备较高持有价值，反之则需审慎评估兑现周期与个人需求匹配度。 28
通州
成交套数:72套成交面积:5786㎡ 29
7.3
约57000元/㎡
通州 次渠 建面88-120㎡
成交套数:1套成交面积:80㎡ 亮点 丰禾嘉会是一款以居住实用性为核心、面向亦庄及国贸通勤刚改家庭的均衡型产品。其优势在于适中社区规模、高车位比、金茂物业保障及地铁首站区位，适合注重性价比、能接受配套逐步兑现的购房者。然而，开发商背景缺失、得房率偏低及高阶配套缺位，限制了其在高端改善市场的竞争力。建议项目强化品牌信息披露，优化户型空间效率，并加快社区功能配套落地，以提升长期价值支撑。对于追求即住成熟度或大尺度改善的客群，则需谨慎评估其现阶段短板。 30