榜单规则
珠海新房香洲销售套数榜
成交套数:152套成交金额:2.20亿
8.5
香洲 建面105-183㎡
成交套数:34套成交金额:8966.72万
亮点 华发·珠海湾是一款聚焦确定性改善体验的高实得率住宅项目，核心价值在于本土龙头品牌背书、超高得房率、完善且快速兑现的商业与交通配套，以及成熟的智慧物业服务体系。它精准契合在珠海主城区及高新区工作的改善家庭对空间效率、生活便利与交付保障的核心诉求。尽管当前区域城市界面与医疗资源尚不成熟，但随着唐家湾板块持续开发，其价值有望稳步释放。建议面向注重资产安全、重视实用面积与社区服务、能接受短期配套成长周期的中产改善客群；项目应进一步强化教育配套落地节奏与社区生态场景营造，弱化对远期规划的过度依赖，以巩固其在区域改善市场的领先地位。
成交套数:33套成交金额:1.76亿
8.4
香洲
成交套数:32套成交金额:1.54亿 亮点 华发香山湖壹号是一款以城央湖山资源为核心、国企品牌为背书的高得房率豪宅产品，精准契合注重生态、地段与资产保值的本地改善及高净值客群。其增长潜力依托于老香洲不可复制的自然资源与城市界面成熟度，未来若教育配套落地、社区服务持续升级，价值有望进一步释放。然而，对于重视即时教育确定性、多车出行便利或精装品质细节的购房者，需审慎评估其当前短板。建议项目后续强化车位资源配置、明确学区路径，并提升精装体系透明度，以巩固其在珠海豪宅市场的领先地位。
4
6.8
约34000元/㎡起
香洲
成交套数:31套成交金额:5437.90万 亮点 栖澳湾畔公馆是一款高度聚焦港澳跨境改善需求的务实型产品，其核心价值在于极致的空间效率、低密社区形态与口岸区位的成熟便利性，特别适合预算有限但重视实用面积与通勤效率的港澳购房者。然而，开发商品牌缺失、交付不确定性及精装品质短板，使其难以吸引对资产安全与长期持有价值敏感的本地改善客群。未来若能强化交付保障机制并优化产品细节，或可进一步释放潜力；当前阶段，建议目标客群优先评估自身对跨境便利性的依赖程度，并审慎权衡项目风险与性价比之间的平衡。 5
5.8
香洲 建面93-118㎡
成交套数:30套成交金额:1.09亿 亮点 禹洲·凤悦山是一款依托主城核心区位、聚焦圈层纯粹性的改善型项目，其核心价值在于成熟商业、稳定教育与行政资源带来的生活确定性，适合重视地段安全性、对即时配套有强依赖的本地改善客群，尤其是公务员、企事业中高层等稳健型买家。项目增长潜力取决于未来产品细节的兑现程度与区域界面的整体提升，若能强化精装标准与社区服务，有望缩小与头部竞品的差距。然而，交通短板、医疗缺失及品牌弱势构成现实制约，建议开发商在营销中弱化‘高端改善’标签，转而突出‘主城安心资产’与‘圈层纯粹’属性，以精准匹配对价格敏感度较低但对风险容忍度更低的核心客群。 6
8.4
香洲 南湾
成交套数:28套成交金额:7109.64万 亮点 华发天玺作为珠海香洲南湾板块的改善型标杆产品，凭借华发股份本地龙头品牌背书、超高得房率、全龄化社区配套与极具竞争力的价格定位，在市场口碑与性价比维度形成显著优势。项目核心竞争力体现在四个方面：一是品牌信用与产品兑现力强，AAA评级与四十年深耕形成强背书；二是空间效率突出，超100%得房率配合2.5低容积率；三是配套能级高，商业教育医疗均处区域第一梯队；四是价格极具吸引力，2.3万元每平方米可获高装标四房产品。主要短板在于轨道交通缺位影响通勤效率、临主干道存在噪音扰动、车位配比偏低以及区域整体去化周期较长。目标客群锁定对品牌确定性、空间实用性与生活配套有较高要求，同时对价格敏感度较高的本地改善家庭及在珠海核心区工作的中高收入群体。置业建议方面，对于追求性价比、认可华发品牌且主要依赖自驾出行的改善客群，项目具备较高配置价值；但对通勤便利性、极致静谧环境及顶级生态资源有刚性需求的客群，需审慎评估其交通与环境短板。从增长潜力看，项目依托成熟板块与稀缺低密属性，在区域改善市场中具备稳健保值能力，但受制于区域流动性与板块竞争压力，短期增值弹性相对温和，更适合中长期自住型改善需求。 7
7.5
香洲 唐家湾
成交套数:26套成交金额:8066.28万 亮点 仁恒滨海湾是一款以生态资源与品牌服务为双引擎的改善型项目，核心价值在于山海公园环绕的稀缺环境、仁恒一贯的品质兑现力以及高水准的物业服务，适合注重长期居住体验、信赖品牌保障且工作生活半径覆盖唐家湾或市区北部的改善家庭。其增长潜力依赖于区域商业与交通配套的逐步落地，但教育短板与高容积率可能制约部分客群决策。建议强化‘公园住区+国际服务’的生活方式营销，弱化对得房率与即时教育配套的过度承诺，聚焦认可仁恒品牌、重视生态与服务而非极致空间效率的客群，方能最大化项目价值兑现。 8
成交套数:20套成交金额:1.01亿 9
8.2
香洲
成交套数:20套成交金额:3289.54万 亮点 港湾新城是一款以高得房率、生态资源与社区确定性为核心卖点的改善型住宅，适合注重实际使用面积、子女教育及长期居住稳定性的家庭。其优势在于空间效率、大盘配套与双国企背书，短板则体现在交通便捷性、品牌影响力及精装质感上。目标客群应为在唐家湾或高新区工作的中产改善家庭，对即时通勤要求不高但重视生活品质与社区成熟度。未来若能强化交通接驳、提升产品细节并加快教育配套落地，项目价值将进一步释放。建议购房者在权衡其高实用性与通勤局限后，结合自身生活半径审慎决策。 10
成交套数:16套成交金额:6853.88万 11
7.1
香洲
成交套数:14套成交金额:5357.60万 亮点 珠光锦程华园是一款聚焦居住实用性与生活便利性的刚改兼顾型现房项目，核心价值在于低密小盘、高车位比、成熟商业配套及现房确定性，适合注重当下生活品质、通勤依赖自驾、对社区纯粹性有要求的本地改善或首改家庭。其增长潜力受限于开发商品牌力不足与价格定位偏高，短期内难以吸引跨区域投资客群。建议强化‘现房+低密+高车位’的产品叙事，弱化对高端改善配套的过度宣传；对购房者而言，若能接受其品牌短板且重视即住便利性，该项目在南湾板块具备较高性价比，但若追求长期资产增值或顶级物业服务，则需谨慎权衡。 12
6.3
约14000元/㎡起
香洲
成交套数:12套成交金额:2771.04万 亮点 漫舒·溪里是一款以生态宜居与居住实用性为核心卖点的改善型项目，适合注重自然环境、家庭生活功能与社区纯粹性的本地置换客群，尤其吸引在新香洲或高新区工作的中产家庭。其增长潜力依赖于区域城市界面的逐步成熟及格力地产品牌信誉的修复。建议项目强化生态价值传播，同时加快社区商业落地以弥补配套短板；对于购房者而言，若优先考虑居住舒适度与长期持有稳定性，可将其纳入选项，但若对优质教育、即时商圈或高市场流动性有刚性需求，则应谨慎评估其当前局限与兑现周期。 13
7.2
约26500元/㎡
香洲 老香洲 建面128-128㎡
成交套数:12套成交金额:4405.32万 亮点 恒荣城市溪谷三期是一款以山海生态资源为核心驱动力的改善型住宅，精准锚定注重自然环境、健康保障与居住确定性的本地改善客群。其价值在于稀缺的山体私享性、成熟的地段配套与适中的社区体量，适合对品牌溢价敏感度较低、更看重实景兑现与生活便利的家庭。然而，项目在精装品质、物业服务与价格合理性上的短板，使其难以吸引对高端细节有严苛要求的纯豪宅买家。未来若能在交付品质与社区运营上补强，并合理调整定价策略，有望在老香洲改善市场中稳固地位；建议开发商弱化“豪宅”标签，强化“山居改善+健康生活”的务实定位，以匹配真实客群需求。 14
成交套数:12套成交金额:1.10亿 15
7.1
约29000元/㎡
香洲 南湾
成交套数:11套成交金额:3800.44万 亮点 正方南湾首府是一款以教育、生态与社区配套为核心驱动力的主城改善型项目，精准契合注重子女教育、自然环境与家庭生活品质的本地及港澳高净值客群。其突出的会所与邻里中心配置在区域内独树一帜，支撑长期居住价值。然而，轨道交通缺失、得房率偏低及品牌力不足制约其向更高能级跃升。建议项目强化智慧物业升级与商业落地节奏，弱化对单一生态标签的依赖，进一步夯实‘实用型改善’定位。对于重视即住便利性与即时配套兑现的购房者需审慎评估，而对于看重教育确定性与社区服务深度的家庭客群，则具备较高配置价值。 16
5.8
香洲 南湾
成交套数:9套成交金额:3042.85万 亮点 乐而居花园是一款依托成熟地段资源、以高性价比切入市场的基础改善型项目。其核心价值在于南湾板块的教育与商业配套优势，以及低总价下的现房确定性，适合预算有限、重视配套成熟度与交付安全的首次改善客群。然而，开发商品牌缺失、物业服务薄弱及毛坯交付等硬伤，使其难以吸引对品质有更高要求的进阶改善买家。未来若能强化物业服务标准或引入品牌合作，或可提升项目溢价能力；但现阶段更应聚焦务实客群，弱化‘高端改善’标签，突出‘配套成熟、总价可控、现房安心’的核心卖点。 17
7.4
香洲 唐家湾
成交套数:7套成交金额:1650.94万 亮点 美的宝龙城是一款聚焦实用改善需求的TOD综合体项目，核心价值在于已兑现的轨道交通便利性与区域级商业配套，叠加95%得房率与智慧精装体系，精准匹配在唐家湾、高新区及主城区通勤的年轻家庭。其增长潜力依赖于宝龙城MALL的运营成熟度及唐家湾产城融合进程，短期看配套兑现，中期看区域升级。建议目标客群为注重通勤效率、预算有限但追求空间实用性的首改或二胎家庭，可弱化对低密生态与名校资源的期待，强化对智慧生活与商业便利的认同。若未来交付质量持续优化、物业服务响应提速，项目有望在唐家湾改善市场中稳固中坚地位。 18
成交套数:7套成交金额:1816.90万 19
成交套数:7套成交金额:2278.04万 20
7.7
香洲 南湾
成交套数:6套成交金额:3501.89万 亮点 华发·湾玺壹号是一款资源稀缺性突出、产品力扎实的山海系顶豪项目，核心价值在于十字门核心区位、双公园生态资源与全龄段优质教育体系的叠加，适合重视自然环境、子女教育及圈层纯粹性的高净值家庭。其低密社区、高车位比与智能化精装配置精准匹配豪宅客群需求。然而，容积率偏高、得房率不足及轨交缺失构成现实短板，叠加区域去化周期长，短期内资产流动性承压。建议目标客群聚焦长期自住而非短期投资，若能接受通勤依赖自驾、对空间效率要求适中，则该项目在当前珠海主城豪宅中仍具较高综合价值与持有潜力。 21
成交套数:6套成交金额:1867.35万 22
成交套数:6套成交金额:2534.51万 23
6.2
香洲
成交套数:5套成交金额:1654.76万 亮点 山东健康香府一品是一款以主城旧改大盘为载体、强调配套成熟与价格实用性的改善型项目，适合预算有限但重视即住便利性、社区规模与商业配套的首次改善或刚改客群。其核心价值在于香洲核心区位兑现的生活便利性与高性价比策略，短期内具备一定去化动能。然而，高容积率、极低车位比、模糊的精装标准及缺失的品牌背书，使其难以真正承载‘豪宅’定位，长期资产增值潜力受限于产品硬伤与高端客群认可度不足。建议项目方强化健康服务特色、明确精装标准，并通过小户型优化提升空间效率；对购房者而言，若优先考虑通勤便利与生活配套，可谨慎入手，但若追求低密舒适、优质学区或资产保值，则应转向华发等更具产品力的竞品。 24
7.3
约43000元/㎡
香洲
成交套数:5套成交金额:3472.97万 亮点 铂悦香山是一款以实用率、学区资源与国企背景为核心卖点的文化型豪宅，适合重视子女教育、注重居住效率且对品牌有基础信任的本地高净值家庭。其价值在于主城区稀缺的双MALL+双名校组合，以及优于多数竞品的车位配置与圈层纯粹性。然而，容积率偏高、轨交缺失及产品细节未达顶级豪宅标准，制约其在高端市场的全面竞争力。建议开发商强化精装透明度与社区静音设计，弱化过度文化包装，聚焦真实居住体验提升。对于购房者，若优先考虑教育与生活便利性，可择机入手；若追求低密静谧或资产流动性，则需谨慎评估其与华发系产品的代际差距。 25
5.9
香洲
成交套数:5套成交金额:1282.27万 亮点 明溪花园是一款聚焦主城务实改善需求的产品，核心价值在于已兑现的双学区、万科物业及高得房率带来的确定性居住体验，适合重视教育、物业服务且预算有限的家庭。其短板在于开发商品牌缺失、车位紧张及轨交滞后，限制了高端客群的吸引力。未来若能强化开发商信息披露、优化停车解决方案，并借势前山板块产业升级，有望提升市场认可度。建议目标客群优先考虑其配套成熟与性价比优势，同时审慎评估长期停车与噪音影响，避免对品牌溢价或高阶圈层有过高期待。 26
成交套数:5套成交金额:2060.39万 27
成交套数:4套成交金额:975.47万 28
成交套数:4套成交金额:3263.72万 29
8.5
约37000元/㎡起
香洲
成交套数:4套成交金额:2900.77万 亮点 华发香山湖畔是一款以生态稀缺性、品牌确定性与空间效率为核心驱动力的主城区湖畔豪宅，精准契合注重资产安全、生活品质与圈层认同的本地改善及高净值客群。其价值锚点在于香山湖头排资源、高得房率设计及华发自持商业的兑现潜力，具备中长期稳健增值基础。然而，较高的容积率、有限的社区绿化及区域交通短板，使其在极致低密体验与即时便利性上有所妥协。建议项目强化园林景观营造与垂直绿化体系，弱化高密度带来的压迫感；同时加快商业招商落地，提升区域生活成熟度。对于追求确定性资产、重视品牌保障且能接受阶段性配套成长期的购房者，该项目具备较高配置价值。 30