2026年6月，青岛土地市场将迎来年内首个明显的"供地潮"：市北、李沧、崂山三大热门板块共4宗优质住宅用地集中挂牌出让，起拍总价合计约18.4亿元。这一波集中放量，不仅意味着主城区核心资源继续向"改善"赛道倾斜，也释放出土地市场加速运转的清晰信号。

01

4宗地上拍：低密、配套、改善是关键词

本轮集中出让的4宗地块，分别位于市北捷能南、李沧东李郑庄（2宗）、崂山汉河，6月18日至6月25日接连上拍。从基础指标看，4宗地呈现出鲜明的共同特征:容积率均不超过2.30，建筑密度普遍≤25%，绿地率多在35%以上，定位整齐指向"低密改善"。

从横向对比看，市北捷能南是本轮"压舱石"--起拍总价9.90亿元一骑绝尘；崂山汉河楼面价7519元/㎡为4宗地最低，性价比突出；2宗东李地块楼面价集中在9200-9300元/㎡区间，是典型的板块"价格锚"。

市北捷能南——老四方核心补位的"高端样本"

地块位于规划郑州路以南、纺织谷以北、四流南路以西，双地铁直达（1号线、5号线），交通优势突出。容积率从最初的3.47历经两轮下调至2.3，低密属性被一再强化；同时配套独立占地的12班幼儿园。捷能南以10.60万㎡建面强势"压轴"，是本轮供地潮中体量最大、总价最高的核心标的。

李沧东李郑庄55地块——紧邻"网红盘"的改善续作

地块东邻铜川路、北接徐水路，紧贴今年3月底创下近3年青岛开盘认购历史、4月单月签约销冠的青特東序。起拍楼面价9200元/㎡，低于附近青特璟誉与青特璟逸（均9700元/㎡），略高于青特東序起拍价（9100元/㎡，最终成交9820元/㎡），价格锚定清晰。容积率≤2.2，延续东李改善产品线定位，临近地铁2号线。

李沧东李郑庄76-1地块——东李板块的"低密标杆"

地块位于青川路以东、九水东路以北，容积率≤2.0、是4宗地中低密属性最突出的一宗。与55地块一前一后6月18日、24日接连上拍，进一步强化东李"改善聚集区"的板块标签。

崂山汉河地块——崂山近郊的"风景型补仓"

地块位于九水东路以东、汉河家园以北，东向约800米即进入崂山风景区范围，资源稀缺性显著。起拍楼面价7519元/㎡，为4宗地最低；建筑限高54米、容积率≤2.0，产品形态指向多层/小高层洋房。教育配套覆盖汉河小学、崂山区第五中学、青岛第六十八中学。与3月底辽阳东路地块22164元/㎡的成交楼面价相比，这宗地为崂山板块补充了"中段产品"的性价比选择。

02

供地策略：从规模扩张到价值深耕

节奏：从"零星"到"集中"

截至2026年5月21日，全市商品住宅用地已成交9宗、面积351亩，同比增长103%。5月29日青岛召开房地产开发用地推介暨座谈研讨会，重点推介10宗优质住宅用地、总面积约447亩，覆盖市北、李沧、崂山、西海岸新区、城阳。仅6月单月就有4宗集中挂牌待拍，形成今年首个明显的"供地潮"。

方向：低密化、品质化、配套前置

4宗地的指标已经清晰传递出"价值深耕"信号--容积率均不超过2.3，市北捷能南更是经历两轮主动下调；出让公告中频繁出现的邻里坊、日间照料中心、小型商业、社区服务站等要求，把"配套前置"从纸面落到地块。

支撑：政策红利持续释放

2025年4月起试行的商品住宅用地预申请制度，让地价与市场、预期、企业成本进一步接轨；通过容积率支持措施，鼓励下沉式庭院、空中花园、风雨连廊等多元手段提升居住品质。市北新都心/郑州路片区、李沧世博园片区、崂山王家村/张村河片区已成为"好房子"集聚区。

房企响应

3月底崂山同安路以东、辽阳东路以南地块经155轮竞价、4家房企角逐，成交楼面价22164元/㎡，溢价率16.30%；5月19日老市北营口路地块经15轮报价，海通地产以溢价率2.97%摘得，外来房企首入主城；5月21日城阳国城路地块由青特以3749元/㎡底价竞得，容积率仅1.6，4天内完成规划公示。房企对优质地块的"举牌热情"明显。

03

板块市场影响展望

近13个月，市北成交均价整体上行，2026年4月达到25723元/㎡阶段高点；李沧稳中有升，5月录得20988元/㎡；崂山维持在3.7-5.3万元/㎡的高位区间。三大板块的价格分层为各自地块定价提供了清晰参照。

市北：捷能南起拍楼面价9320元/㎡，地价房价剪刀差明显

2026年5月市北区商品住宅成交444套、成交面积5.56万㎡、成交均价23668元/㎡，同比上涨10.53%，套均价由2025年5月的258万元/套提升至2026年5月的297万元/套，改善属性愈发突出。捷能南起拍楼面价9320元/㎡，与板块当前成交均价之间留有可观空间。

李沧：2宗东李地块价差空间足，但同质化竞争压力上升

2026年5月李沧区商品住宅成交268套、成交面积3.37万㎡、成交均价20988元/㎡，同比上涨5.35%。2宗东李地块起拍楼面价分别为9200元/㎡、9300元/㎡，与板块约2万元/㎡的成交均价形成1倍以上价差，房企利润弹性较好。但东李已聚集青特璟誉、青特東序、青特璟逸等多个红盘，未来项目的产品力、户型创新、配套差异化将成为决胜关键。

崂山：汉河"性价比补仓"，承接首改、再改客群

2026年5月崂山区商品住宅成交270套、成交面积4.19万㎡、成交均价37465元/㎡，套均价维持在559-989万元/套区间。汉河地块起拍楼面价7519元/㎡，显著低于3月底辽阳东路地块成交楼面价22164元/㎡，与张村河核心区高端产品形成错位竞争，主打"近郊+风景资源"性价比。

库存：主城三区温和下行

2026年4月市北、李沧、崂山三区合计商品住宅库存10840套、库存面积161.43万㎡，12个月去化周期17.20个月，库存同比下降7.30%。三大板块库存呈现温和下行通道，为本轮新增供地预留了承接空间。当4宗优质地块陆续成交、入市，三大热门板块的产品矩阵将更加丰富，"好房子"竞争也将进入新一轮升级。

1.本文章内容是由克而瑞青岛分析师韩铭，通过人机协作综合使用深度智联CoWork企业级AI原生工作平台撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议。

2.生成的内容（包括但不限于图片、数据、文字等），并未获得所有相关权利方的授权，用户需确保其使用、传播（特别是商业用途）时不侵害他人享有的权益。