在青岛主城高端改善市场需求坚挺、核心低密房源日益稀缺的大背景下，崂山金家岭板块迎来里程碑式新项目 —— 金茂同安路项目规划正式公示。接下来，我们结合规划细节、片区供求走势，深度剖析该项目的核心优势、客群定位与去化潜力。

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公示信息概述

金茂同安路项目位于崂山区金家岭单元，同安路东、辽阳东路南。2026年3月31日，该地块由金茂（青岛兴茂置业有限公司）经过155轮竞价竞得，成交总价4.89亿元，成交楼面地价22164元/㎡，溢价率16.26%。

金茂同安路项目区位及配套示意图

从核心指标看，地块占地面积约18387.6㎡，容积率仅1.2，是崂山区近5年出让密度最低的住宅用地；建筑密度不超过30%，绿地率不低于30%，建筑限高27米，住宅套数上限184套。

该项目为金茂璞系产品，是继璞逸世园之后金茂在青岛布局的第二座璞系产品。产品规划方面，项目拟打造5-8层洋房与叠拼相结合的低密住宅，共9栋120套。其中洋房6栋（4栋约140㎡建面、2栋约180㎡建面），叠拼3栋（上下叠约210㎡建面）。参考报价为：140㎡建面洋房650-700万元，180㎡建面洋房850-900万元，210㎡建面叠拼1150-1350万元。

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项目所在区域市场分析

?低密产品供应持续收缩，成交端保持活跃

从崂山区低密产品（含多层住宅、小高层住宅、别墅）近三年的量价表现看，供求关系呈现明显失衡。克而瑞数据显示，2024年崂山区该类产品供应64套、成交465套，成交均价55046元/㎡，套均价1167万元/套；2025年供应 85 套，成交 294 套，成交均价 48112 元/m²，套均价 1018 万元/套；2026年至今零供应，成交94套，成交均价53598元/㎡，套均价1154万元/套。

具体到金家岭板块，稀缺性更为突出。克而瑞数据显示，2024年以来金家岭板块低密产品无新增供应，地缘改善需求长期积压。

?区域代表项目成交活跃，价格梯度清晰

从崂山区2024至2026年低密项目成交看，多个项目去化规模可观。克而瑞数据显示，海信北涧山居（94套）、海信海德山庄（89套）、海信松山居（84套）、华新园东宸府（81套）、天一仁和崂山湾壹号（76套）居成交量TOP5，其中海德山庄成交均价高达85975元/m²，是唯一落位崂山核心区的项目，其他项目多分布在创智谷、沙子口等外围板块，成交均价集中在3-4万元/m²。

整体来看，崂山区低密及改善产品成交活跃、价格梯度清晰，其中金家岭板块项目成交均价处于区域较高水平。

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市场竞争力研判

?供应稀缺性突出

地块最核心的竞争力来自其低密属性。据克而瑞数据，近5年崂山区共出让18宗住宅用地，平均容积率高达2.9，其中容积率1.0-1.5的地块仅2宗，占比约11%。1.2容积率在主城区动辄2.5以上的环境下属稀缺产品类型，金茂同安路项目在供应端的稀缺性具备明确支撑。

?价格区间处于市场可接受区间

本项目洋房报价650-900万元、叠拼1150-1350万元，结合金家岭板块较高的均价水平，定价处于区域市场可接受区间，但叠拼产品的高总价段对客群承接能力提出更高要求。

?目标客群匹配度较高

项目精准对接三类客群：其一为地缘改善客群，周边尚东区、凯旋城、国际名都等老旧小区集中，置换低密新房、保留原有生活圈的需求明确；其二为产业导入客群，金家岭金融区聚集大量金融从业者，张村河科创板块持续导入高净值产业人群，对居住品质与通勤效率要求较高；其三为资产配置客群，核心区低密资产历来是青岛高净值人群的配置选择。三类需求与项目低密、核心区、优质学区的组合较为契合。

?区位配套支撑扎实

地块地处金家岭金融区与张村河衔接带，西侧约500米为崂山区育才学校，北侧约500米为张村河生态公园，南侧紧邻金家岭山，辽阳东路、同安路两大主干道环绕，约10分钟可达崂山万象汇等商业配套。教育、生态、交通、商业资源齐备，为项目价值提供较强支撑。

?去化前景研判

综合来看，项目仅120套的小体量，配合崂山区近年低密产品稳定的成交去化表现，整体去化前景较为乐观。区域成交端的持续活跃与高端需求的韧性，为项目消化提供了基础。需要关注的潜在挑战在于：一是叠拼产品总价段偏高，定价节奏需与客群承接能力相匹配；二是地块北侧热力设施构成局部瑕疵，需通过规划布局加以化解。总体而言，在供应稀缺与需求坚挺的双重支撑下，项目具备较强的市场抗性。

1.本文章内容是由克而瑞青岛分析师韩铭，通过人机协作综合使用深度智联CoWork企业级AI原生工作平台撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议。

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