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江湾鸿玺

新房

预售

宝山

淞南

改善型住宅

高层

上海宝山改善型住宅多维PK榜交通便利第1名

均价 76900 元/㎡

面积 108-200 ㎡（ 2-4 居）

克而瑞好房多维PK榜

9个竞品项目

交通便利

第1名

教育资源

第2名

区域价值

第7名

生活配套

第7名

查看楼盘完整榜单

克而瑞好房评测江湾鸿玺

6.4

楼盘评测得分

7.0

区域

7.4

项目

4.1

市场

5.0

口碑

点评依据

特征：本次测评基于项目与上海市区同类型改善型住宅竞品展开。项目核心优势为 1.69 低容积率 + 32 户小体量，1:2.5 高车位比 + 双轨交，200㎡大平层 + 国际品牌精装，低密私密适配改善客群。

亮点综述

江湾鸿玺位于上海宝山区淞南板块，是极具特色的改善型楼盘。该项目以小体量、低容积率打造私密静谧的居住环境，仅32户人家，搭配1.69的低容积率和高达1:2.5的车位比，在同类产品中优势显著，既保证了居住的私密性，又解决了停车难题。交通上，3号线百米上盖，还有18号线的未来规划，双轨优势让出行十分便捷。主力户型为200㎡大平层，四房三卫的设计与大面宽通透布局，满足了改善家庭的居住需求。精装采用博世、汉斯格雅、大金等国际品牌，品质有保障。此外，项目虽社区规模小，但物业费处于正常区间，基础物业服务能够满足日常需求。同时，依托五角场、新江湾城成熟商圈及周边名校资源，外部配套可弥补社区内部配套的不足。

区域价值

7.0

产业评价

9.8

地段评价

4.7

交通评价

9.8

教育评价

8.6

商业配套

6.9

医疗配套

5.4

生态评价

4.1

江湾鸿玺占据四区交汇的黄金地段，区域优势亮点颇多。交通方面极为便利，紧邻 3 号线殷高西路站和 18 号线殷高路站，双轨交汇构建高效通勤网络，逸仙路高架上下匝道就在社区门口，自驾出行也十分便捷。产业发展潜力大，宝山区是上海科创中心主阵地，北沿江高铁宝山站预计 2027 年投用，六大主导产业加速集聚。周边商业配套成熟，基础生活设施完善。此外，仅 32 席建面约 200 平方米大平层产品，稀缺性显著，是区域内的标杆之作。

项目价值

7.4

社区规模

6.9

容积率

9.8

绿化率

5.4

得房率

7.4

精装评价

车位比

9.6

社区配套

江湾鸿玺位于宝山淞南板块，是极具特色的精品改善楼盘。其1.69的超低容积率，带来宽楼间距与强私密性，32户纯粹改善定位，圈层纯净稀缺。1:2.5的车位比，远超平均水平，人车分流设计保障居住安全静谧。精装采用弗兰卡、博世等国际一线品牌，配备全屋智能系统，200㎡大平层空间舒适。项目紧邻地铁3号线与逸仙路高架，周边教育、医疗资源丰富，五角场商圈近在咫尺。虽社区配套与绿化有短板，但适合追求地段与品质的高净值人群。

市场表现

4.1

价格合理性

4.1

销售情况

4.1

价值潜力

4.1

江湾鸿玺虽市场表现综合得分靠后，但仍有不少优势亮点。其区位战略优势显著，宝山区是上海科创中心主阵地，周边吴淞创新城、高铁上海宝山站等重大规划环绕，交通设施将构建半小时经济圈，区域发展动能强劲。产品规划精品化，32户小型社区、1.69低容积率及双层车位配置尽显改善定位，200㎡大平层配备国际一线装修品牌和智能系统，稀缺性突出。此外，区域产业配套扎实，宝山工业园区等产业集群提供就业支撑，战略级项目推进将带动区域价值提升。

市场口碑

5.0

开发商口碑

4.1

项目口碑

6.9

物业口碑

4.1

江湾鸿玺在市场上拥有诸多亮点。其区位优势显著，处于四区交汇核心，享受双核辐射，周边交通网络发达，教育、医疗、商业配套成熟，满足全龄需求。产品方面，仅 32 席建面约 200 平方米大平层，两梯两户，三开间朝南，主卧带衣帽间，客餐厅空间大，避免客群混居。精装采用全球高端品牌，搭载智能系统，稀缺性与品质感突出。此外，容积率、绿化率、车位比等指标优异，物业费处于合理区间，居住舒适度有保障。这些优势让项目在改善型市场颇具吸引力。

户型信息

2室

其它

3室

4室2厅